افزایش احتمالی مالیات بر ارزش افزوده خانه‌های نوساز در مجارستان از ۲۰۲۷

نرخ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) برای خانه‌های نوساز در مجارستان قرار است از ابتدای سال ۲۰۲۷ از ۵ درصد به ۲۷ درصد افزایش یابد که می‌تواند بازار مسکن را به شدت تحت تأثیر قرار دهد و به طور بالقوه قیمت‌ها را تا ۲۱ درصد بالا ببرد.

با پایان یافتن مهلت کنونی مالیات بر ارزش افزوده (VAT) کاهش‌یافته برای اکثر خانه‌های نوساز در مجارستان در پایان سال ۲۰۲۶، نرخ استاندارد ۲۷ درصدی ممکن است از ژانویه ۲۰۲۷ مجدداً به اجرا درآید. این تغییر می‌تواند تقریباً ۲۱ درصد به قیمت ناخالص ملک افزوده، هرچند که پیچیدگی‌های بازار مسکن در حال کند شدن مجارستان، ابعاد دقیق این تأثیر را نامشخص می‌سازد.

بر اساس مقررات فعلی، نرخ ۵ درصدی مالیات بر ارزش افزوده برای خانه‌های نوساز واجد شرایط تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ قابل اعمال است. اداره ملی مالیات و گمرک مجارستان (NAV) تأیید کرده که پس از آن، نرخ استاندارد ۲۷ درصد اعمال خواهد شد، مگر اینکه پروژه‌ای تحت حمایت مقررات انتقالی قرار گیرد. این مقررات به توسعه‌دهندگانی که مجوز ساخت و ساز خود را تا پایان ۲۰۲۶ نهایی کنند، اجازه می‌دهد تا پایان ۲۰۳۰ با نرخ ۵ درصد به فروش بپردازند.

کارشناسان هشدار می‌دهند که این مهلت برای توسعه‌دهندگان مسکن بسیار حیاتی است. پیتر سِگُو (Péter Szegő)، تحلیلگر ارشد «دونا هاوس» (Duna House) – یک شرکت مشاوره املاک مجارستانی – بیان کرده که حتی درخواست‌های اضافی برای مدارک یا تأخیر در روند اداری می‌تواند رعایت این مهلت را به خطر بیندازد. بر اساس داده‌های اداره مرکزی آمار مجارستان (KSH)، در نیمه اول سال ۲۰۲۶، مجوز ساخت ۱۶,۵۸۸ واحد مسکونی صادر شده که ۲۹ درصد افزایش نسبت به سال قبل را نشان می‌دهد؛ این امر حاکی از تلاش توسعه‌دهندگان برای تسریع پروژه‌ها پیش از تغییر نرخ مالیاتی است.

تأثیر نظری این افزایش مالیات بر قیمت‌ها چشمگیر است. برای مثال، یک آپارتمان نوساز با قیمت ۱۰۰ میلیون فورینت (حدود ۲۷۵,۰۰۰ یورو) با احتساب ۵ درصد مالیات، پس از اعمال ۲۷ درصد مالیات، به حدود ۱۲۱ میلیون فورینت (۳۳۳,۰۰۰ یورو) می‌رسد که افزایشی بالغ بر ۲۱ میلیون فورینت (۵۸,۰۰۰ یورو) است. با این حال، کارشناسان معتقدند که در بازاری با تقاضای ضعیف، خریداران ممکن است این افزایش کامل قیمت را نپذیرند. داده‌های بانک ملی مجارستان (MNB) نشان می‌دهد که معاملات مسکن در سه‌ماهه اول ۲۰۲۶ حدود ۱۸ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته و این روند کندی در تابستان نیز ادامه داشته است.

این افزایش مالیات می‌تواند حتی خانه‌های دست دوم را نیز تحت تأثیر قرار دهد. اگر تفاوت قیمت بین پروژه‌های مشمول نرخ ۵ درصد و پروژه‌های جدید با نرخ ۲۷ درصد زیاد شود، قیمت بالاتر خانه‌های نوساز ممکن است انتظارات در بازار دست دوم را نیز بالا ببرد. همچنین، خریدارانی که از برنامه یارانه مسکن دولتی «هوم اِستارت» (Home Start) استفاده می‌کنند و سقف قیمت مشخصی دارند (مثلاً حداکثر ۱۰۰ میلیون فورینت برای آپارتمان‌ها)، ممکن است پس از این افزایش از دایره واجدین شرایط خارج شوند. بنابراین، پایان سال ۲۰۲۶ به یک ضرب‌الاجل تعیین‌کننده برای توسعه‌دهندگان مجارستانی تبدیل شده است و آینده بازار مسکن این کشور، بیش از هر چیز به شرایط تقاضا و تأمین مالی بستگی خواهد داشت تا صرفاً نرخ مالیات.